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有効活用コンサルティング

『地主さんの味方』 有効活用コンサルティング

■目的
地主様の良きパートナーとなって、不動産の有効活用を多角的に企画・提案することで、地主様にとって最善最適な有効活用を目指します。



■対象となるお客様
・不動産を所有しているが、今後どうしたら良いか分からない方
・相続税対策が必要であると気づいてはいるが、今後どうしたら良いか分からない方
・農業後継者がいない等の理由で遊休不動産を所有しており有効活用を検討したい方
・実際に賃貸マンション建設等の有効活用を検討しているが、弊社をセカンドオピニオンとして相談したい方
 
◆賃貸マンション・アパート・戸建等の建築をご検討の方へ
弊社代表の齋藤は、大手建設会社で13年間賃貸マンション等の建設営業・企画に携わり、多くの地主様・投資家様と仕事をさせて頂きました。その数は、合計85棟497戸になります。農家様の相続対策はもちろんのこと、立退きを伴う借家の建替え、土地の一部を売却しての計画、土地(計画地や進入路)を購入しての計画、設計事務所様との共同計画等、多くの実績と経験がございます。
賃貸マンション建設を提案される会社様は多々ございますので、それらの会社様から提案される、図面・見積書・事業計画・管理内容・ファイナンス・税務関係等も多種多様になります。弊社はそれらの内容を、地主様家族が知識や経験を得ないままに検討されるのはハイリスクだと考えております。
弊社にご相談頂ければ、プロの知識と経験を元に、『地主様の味方』となって一緒に比較検討することが出来ます。また、大手ハウスメーカーから地元工務店まで、弊社が代行して図面・見積書等を依頼し、事業計画の確認作業をすることも承っております。リスクを軽減した最善で最適な計画をお求めの方は、是非ご相談ください。



■企画提案コンサルティング内容
※地主様が希望する下記の業務を行うものとします。
1、 地主様のご要望や資産状況の確認を行いながら、初回ご相談は『無料』で受け付けます。
 
2、 地主様が所有する不動産について、立地特性、市場特性、法的規制、周辺事例等の調査を行い、 その結果を元に有効活用の内容を検討します。
 
3、 上記2において、最善最適と思われる有効活用計画の企画・提案をします。



■企画提案の具体例
下記内容から最善最適と思われる案を企画・提案します。
①現状維持(何もしない)
②資産売却
③月極駐車場、コインパーキングに用途変更
④住宅用地として定期借地に用途変更
⑤店舗・事務所用地として事業用定期借地に用途変更
⑥賃貸マンション・サービス付き高齢者向け住宅等の建設
⑦店舗・事務所等の建設
⑧その他



■業務執行の具体例
⑥賃貸マンション・サービス付き高齢者向け住宅等の建設の場合
・事業概要(事業収支プラン・建築プラン・資金プラン)の企画
・設計事務所又はハウスメーカーと打合せ
・図面及び見積書の作成
・事業収支計画書の作成
・設計事務所及び建設会社又はハウスメーカーの選定・決定
・管理会社及び介護事業者の選定・決定
・金融機関の選定・決定
・請負契約
・工事着手及び定例打合せ
・工事竣工及び引渡し
・事業開始
上記と各種税金対策等の内容を、お客様と一緒に比較検討しながら進めていきます。



■報酬規定

企画提案コンサルティング料 1件 最低額100,000円+消費税~

有効活用を検討する資産の規模等により報酬が増減します。事前にお見積りしますのでお気軽にご相談下さい。また、企画提案コンサルティング料になりますので、その後、業務執行を依頼される場合は別途費用が必要です。上記②④⑤の場合は宅地建物取引業法の報酬規定に準じます。

業務執行コンサルティング料 1件 最低額300,000円+消費税~

有効活用の業務執行内容により報酬が増減します。事前にお見積りしますのでお気軽にご相談下さい。
※ただし、当初より業務執行を弊社に依頼される場合は、『成功報酬型コンサルティング契約』を交わしますので、企画提案コンサルティング料については『無料』とさせて頂きます。



 

参考例及び実績紹介

■「地主さんの味方」有効活用コンサルティングの参考例

・高松市在住B様
・所有不動産:香川県高松市郊外の土地 約1,500坪(地目:田5反)
 
≪有効活用の概要と結果≫
 

Q.田んぼを所有しているがお子様達は農業をしないし、相続税が心配なので土地を有効活用した上で相続対策もしたい。

A.まずは顧問税理士に相談して現状の相続税額を概算で算出し、遺産分割及び納税方法について打合せしました。

 
1、現状の相続税額概算:約1億円
2、遺産分割:相続人の1人が所有不動産の大半を相続し、他の相続人は現金で遺留分相当額を受取る
3、納税方法:現金 

上記の内容を踏まえて、土地有効活用を行うことで「節税対策」と「納税資金の確保」をする必要がありました。対策後の相続税額概算を約3,000万円まで節税し、納税資金約3,000万円を準備することが決まりました。そのため、下記のような土地有効活用を実施しました。
 
1、ロードサイド約500坪を店舗に事業用定期借地し収益を確保する
2、住環境の良い約300坪に賃貸マンションを建設し節税対策と収益を確保する
3、住環境の良い約200坪に戸建賃貸住宅を建設し節税対策と収益、分割して売却できる納税方法を確保する
4、残りの土地は農地の納税猶予を受けるか、広大地の評価減を受ける
 
上記を実施した結果、有効活用後の相続税額概算を約3,000万円まで節税でき、年間税引前手取額も約1,200万円確保することが出来ました。納税資金約3,000万円は年間の収益を相続人に贈与することと、生命保険を活用することで約4年後に準備することが出来ました。
 
相続税の節税対策、遺産分割、納税方法を事前に検討した結果、今後相続が発生した場合でも先祖代々大切にしてきた土地を手放さなくて済む上に、相続人の生活に寄与する収益を確保できました。何より、遺産分割で親族が揉める「争族」になる可能性を軽減できたことが最大の功績だと考えます。 
※相続税の節税効果及び収益等の結果は、お客様の家族構成や資産状況により異なります。上記は当社がコンサルティングをさせて頂いております地主様の一例となりますのでご了承下さい。