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収益不動産売買仲介（買主様）

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■はじめに
収益不動産の売却及び購入は一般的な土地・建物の不動産と異なり、専門的な知識や経験が必要です。それらの専門的な知識や経験を持ち合わせていないお客様は、専門としている仲介業者に依頼するべきと弊社は考えておりますが、まだまだ日々の取引では認知されていないように感じます。ここでは、収益不動産の売買に伴う基本的な考え方の一部を簡単にご説明させて頂きます。
 
※収益不動産とは…賃貸マンション・アパートに限らず、戸建及び分譲マンションを賃貸している物件、店舗及び事務所ビル、事業用定期借地中の土地、駐車場等、賃借人に賃貸して収益を得ている不動産のことを言います。


♦不動産投資初期のお客様や初めてお問合せ頂きましたお客様には・・・
弊社では、面談又は電話・メールにて無料相談を受け付けております。目的は、お客様の投資目的や目標達成までの時間、物件のエリア・規模・利回り・構造・築年数・間取り等の要望を事細かくヒアリングすることで、お客様の希望条件に見合った物件を効率よくご紹介させて頂くためです。
また、情報漏洩の観点から、無料相談が出来ていないお客様には非公開情報を優先的にご紹介することはご遠慮させて頂いております。まずは無料相談を行って頂きまして、お客様のお人柄・考え方・方向性・希望条件・融資状況等を確認させて頂きました後に、優先的に優良な物件をご紹介させて頂きますので、ご理解頂けますよう宜しくお願い致します。
 


♦より良い資産形成を行うためには・・・
弊社では、購入までのプロセスや基本的な知識・考え方をご説明させて頂きます。お客様が希望される場合は、関連書籍やDVDのご紹介も行っており、正しい知識を一緒に学べる環境を整えております。別途コンサルタント契約を結んで頂けましたら、良きパートナーとしてアドバイスも行います。
また、属性や資産状況もヒアリングしました上で、融資承認を得られることができる範囲を相談し、お客様に最適と思われる金融機関をご紹介致します。昨今の融資情勢は非常に厳しくなっておりますので、今後は優良な物件情報を収集することと同じく、ファイナンスアレンジも重要になると考えております。



♦より良い物件を購入するためには・・・
弊社では、不動産投資初期のお客様には下記の項目が大切になってくると考えております。
１、基本的知識を身に付ける
２、より多くの情報を収集する
３、より多くの物件を調査視察・シュミレーションする
４、より早く判断できるスキルを身に付ける
５、より早く融資付けを行う
そのためには、弊社から多くの物件をご紹介することで、多くの物件情報に触れて頂きまして、『不動産投資に必要なスキル』を身に付けて頂ければと考えております。
また、金融機関の融資審査は、基本的に債務者と購入対象物件の格付（審査）から成り立ちますので、事前に債務者の格付けを行って頂くことで、より早い融資承認に繋がるお手伝いもさせて頂きます。



♦収益不動産の収益計算方法について・・・
収益不動産の購入目的は様々かと思いますが、ここではキャッシュフローを得ることが目的の買主様を対象としたご説明をさせて頂きます。
収益不動産から多くのキャッシュフローを得るためには、利回り・借入期間・金利・返済比率等の要素が大切になります。
 
表面利回りは、年間総収入 ÷ 物件価格で表示されており、物件の潜在的な収益力を表しております。購入時に必要な諸経費等は含まれておりませんので、弊社は投資分析・投資指標を用いて、表面利回りだけでなくランニングコストや購入諸経費も含めた利回りを検討すること、また、現状の家賃等が適正でない場合は適正家賃等に置き換えて検討すること、収益性だけでなく投資の安定性やレバレッジ効果も併せて検討することが重要と考えております。

借入期間は、『収益不動産売買仲介（売主様）』のご説明に記載しておりますとおり期間が長い＝築年数が浅いRC造がキャッシュフローも大きくなります。ただし、借入期間が長いことはリスクと捉える考えもあります。

金利は、もちろん低い方が良いと思われます。ただし、木造アパート等の法定耐用年数が短い＝借入期間が短いが、利回りは高く・土地値価格の収益物件の場合、法定耐用年数以上の借入は出来るが金利が高い金融機関から融資を受けることも検討するべきかと思います。物件の利回りと借入金利の差＝イールドギャップを検討してください。

返済比率は、借入金返済額÷家賃等収入で計算出来ますが、概ね50％以下が理想と言われております。昨今の不動産市況では難しい面もありますが、経営の安全性から考えても重要な要素の１つです。

以上のとおり、収益不動産を購入される際は多くの事柄を検討する必要があります。当然ながら、立地・家賃・間取り・設備等の入居に関する内容や積算評価・出口戦略・減価償却・相続税対策等の投資の方向性と税務対策に関する内容も検討する必要があります。不動産投資をされる買主様の考えも千差万別で、これらの内容をバランスよく検討する専門的な知識と経験を持ち合わせた仲介業者に依頼されることをお勧め致します。

最後に、弊社は独立開業より年間10～20件ペースで大小様々な収益不動産の売買仲介を行って参りました。
おかげさまで、収益不動産の売却査定依頼は順調に増加しております。また、収益不動産の売買仲介を取り扱う提携不動産業者様や金融機関様、税理士、弁護士等のあらゆる取引先様が弊社の強みをご理解頂きまして、数多くの売却情報をご紹介頂ける状態まで成長することが出来ました。
これらは弊社が情報の囲い込み等は行わず、正攻法で業務を行ってきました結果だと考えております。
今後も今まで以上に正直でお客様の役に立てる良きパートナーとして邁進して参ります。尚、購入検討時等のセカンドオピニオンとしての相談も承っておりますので、お気軽にお問合せ下さいませ。


 
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