収益不動産の売却・購入・新築・経営改善のご相談は株式会社REMPへ | 収益不動産

収益不動産



■内容
収益不動産の売却及び購入は一般的な土地・建物の不動産と異なり、専門的な知識や経験が必要です。それらの専門的な知識や経験を持ち合わせていないお客様は、専門としている仲介業者に依頼するべきと弊社は考えておりますが、まだまだ日々の取引では認知されていないように感じます。ここでは、収益不動産の売買に伴う基本的な考え方の一部を簡単にご説明させて頂きます。
 
※収益不動産とは…賃貸マンション・アパートに限らず、戸建及び分譲マンションを賃貸している物件、店舗及び事務所ビル、事業用定期借地中の土地、駐車場等、賃借人に賃貸して収益を得ている不動産のことを言います。


収益不動産の『売却』を検討されているお客様へ

収益不動産の売却は主に収益還元法を用いて売却価格の査定を行います。収益還元法を簡単に説明しますと、対象不動産から得られる営業純収益を市場還元利回りで割り戻して計算致します。
 
(例) 年間営業純収益(NOI)が1,000万円で市場還元利回りが10%の場合
       1,000万円 ÷ 10% = 1億円 が売却価格となります。

営業純収益とは、家賃等収入から空室・滞納額、固定資産税、修繕費、建物管理費等のランニングコストを差し引いた金額となります。当然、満室状態の物件と空室率の高い物件では売却価格が異なるため、少しでも入居率を高めた方が売却価格も高くなります。ですから、売却を検討される際は少しでも入居率を上げ、また、少しでも収入が多くなるように太陽光発電・自動販売機・看板・携帯アンテナ等の収入を売却資料に記載してアピールすることが大切です。せっかくの収入を把握していないために計上出来ていない案件が多数見受けられますが、これらは売主様や仲介業者が不慣れなために起こっているように感じます。

また、違う側面から売却価格が決まるケースがあります。それは、建物築年数と買主様の借入期間との関係です。買主様は当然赤字となる収益不動産は購入しません。(土地の時価が高額で転売目的又は資産形成・相続対策目的は除きます。) 買主様の目的でもある収益不動産からのキャッシュフローは借入金の返済年数により大きく異なりますので、借入期間が30年と15年では売却価格に差が生まれます。おおよそ、借入期間は法定耐用年数から経過年数を差し引いて決定されております。
 
(例)築年数15年の場合 法定耐用年数   経過年数   借入期間  
鉄筋コンクリート造 47年 15年 32年  
鉄骨造 34年 -  15年 19年  
軽量鉄骨造 27年 15年 12年 ※鉄骨の厚みに注意
木造 22年 15年 7年  
※借入期間が短いと借入金返済額が多くなる為、毎月のキャッシュフローが少なくなってしまいます。

上記のとおり、鉄筋コンクリート造は借入期間が長く取れるため、買主様のキャッシュフローは大きくなり、売却価格が高額でも購入対象物件となり易い特徴があります。反対に木造や軽量鉄骨造は借入期間が短くなるため、売却価格を下げて還元利回りを高く設定する必要があります。収益不動産は売却の時期=タイミングが重要で、最低でも15年程度の借入期間が取れる時期に売却を検討することが大切であることもご理解頂けると思います。
ただし、収益不動産は上記の理由だけではなく、土地の転売目的・資産形成・相続対策等の目的で購入するお客様もいらっしゃいますので、それらを総合して売却価格を決定することが大切です。昨今の不動産投資ブームを考えると『今が売り時』という時期的な要素を考慮する必要もあるかと思います。




収益不動産の『購入』を検討されているお客様へ

収益不動産の購入目的は様々かと思いますが、ここではキャッシュフローを得ることが目的の買主様を対象としたご説明をさせて頂きます。
収益不動産から多くのキャッシュフローを得るためには、利回り・借入期間・金利・返済比率等の要素が大切になります。
表面利回りは、年間総収入 ÷ 物件価格で表示されており、物件の潜在的な収益力を表しております。購入時に必要な諸経費等は含まれておりませんので、弊社は投資分析・投資指標を用いて、表面利回りだけでなくランニングコストや購入諸経費も含めた利回りを検討すること、また、現状の家賃等が適正でない場合は適正家賃等に置き換えて検討すること、収益性だけでなく投資の安定性やレバレッジ効果も併せて検討することが重要と考えております。

借入期間は、上記『売却』のご説明に記載しております。期間が長い=築年数が浅いRC造がキャッシュフローも大きくなります。ただし、借入期間が長いことはリスクと捉える考えもあります。

金利は、もちろん低い方が良いと思われます。ただし、木造アパート等の法定耐用年数が短い=借入期間が短いが、利回りは高く・土地値価格の収益物件の場合、法定耐用年数以上の借入は出来るが金利が高い金融機関から融資を受けることも検討するべきかと思います。物件の利回りと借入金利の差=イールドギャップを検討してください。

返済比率は、借入金返済額÷家賃等収入で計算出来ますが、概ね40%以下が理想と言われております。昨今の不動産市況では難しい面もありますが、経営の安全性から考えても重要な要素の1つです。

以上のとおり、収益不動産を購入される際は多くの事柄を検討する必要があります。当然ながら、立地・家賃・間取り・設備等の入居に関する内容や積算評価・出口戦略・減価償却・相続税対策等の投資の方向性と税務対策に関する内容も検討する必要があります。不動産投資をされる買主様の考えも千差万別で、これらの内容をバランスよく検討する専門的な知識と経験を持ち合わせた仲介業者に依頼されることをお勧め致します。