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収益不動産売買仲介（売主様）

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■はじめに
収益不動産の売却及び購入は一般的な土地・建物の不動産と異なり、専門的な知識や経験が必要です。それらの専門的な知識や経験を持ち合わせていないお客様は、専門としている仲介業者に依頼するべきと弊社は考えておりますが、まだまだ日々の取引では認知されていないように感じます。ここでは、収益不動産の売買に伴う基本的な考え方の一部を簡単にご説明させて頂きます。
 
※収益不動産とは…賃貸マンション・アパートに限らず、戸建及び分譲マンションを賃貸している物件、店舗及び事務所ビル、事業用定期借地中の土地、駐車場等、賃借人に賃貸して収益を得ている不動産のことを言います。
 

♦収益不動産を売却されたいお客様には・・・
弊社では、まずは売却する物件に関して正確で詳細な情報を開示することが大切と考えております。買主様にとっては大きな買い物になるわけですから、専門的な知識がある仲介業者がレントロール・トラックレコード・修繕履歴等を含む販売用資料を作成する必要があります。弊社では、買主様が購入を判断出来る材料を可能な限り反映しました資料を作成するようにしており、その資料は金融機関への融資打診にも使用出来ますので、迅速に融資審査を行って頂けるメリットがあります。
尚、昨今の融資情勢を鑑みて、売買契約後に融資特約で契約が白紙解約とならないように、融資事前承認後の売買契約締結を基本としております。金融機関様も弊社からご紹介しました買主様であれば、優先的に審査を行って頂けております。



♦収益不動産を少しでも高く売却するには・・・
１、正確で詳細な販売用資料を作成する
２、入居率の改善、ランニングコストの改善を行う
３、必要な場合は費用対効果を考えた各種修繕工事を行う
４、経済情勢や融資情勢を考慮した上で売却時期を決める
上記項目を検討・実施することにより、収益不動産の売却価格は大きく変わります。
売主様本位の考えで売却価格は決まりませんので、買主様や金融機関様の立場に立って考えることが大切です。
また、弊社は常に収益不動産売買の最前線で仲介をしておりますので、最新の価格動向や融資情勢等の情報を得る機会に恵まれております。それらの情報を売主様にフィードバックすることで、少しでも高く、少しでも早く、最適なタイミングで売却するお手伝いが出来ると考えております。
 


♦収益不動産の具体的な査定方法について・・・
収益不動産の売却は主に収益還元法を用いて売却価格の査定を行います。収益還元法を簡単に説明しますと、対象不動産から得られる営業純収益を市場還元利回りで割り戻して計算致します。
 
(例) 年間営業純収益(NOI)が1,000万円で市場還元利回りが10％の場合
       1,000万円 ÷ 10％ ＝ 1億円 が売却価格となります。

営業純収益とは、家賃等収入から空室・滞納額、固定資産税、修繕費、建物管理費等のランニングコストを差し引いた金額となります。当然、満室状態の物件と空室率の高い物件では営業純収益が異なるため、少しでも入居率を高めた方が売却価格も高くなります。ですから、売却を検討される際は少しでも入居率を上げ、また、少しでも収入が多くなるように太陽光発電・自動販売機・看板・携帯アンテナ等の収入を売却資料に記載してアピールすることが大切です。せっかくの収入を把握していないために計上出来ていない案件が多数見受けられますが、これらは売主様や仲介業者が不慣れなために起こっているように感じます。

また、違う側面から売却価格が決まるケースがあります。それは、建物築年数と買主様の借入期間との関係です。買主様は当然赤字となる収益不動産は購入しません。(土地の時価が高額で転売目的又は資産形成・相続対策目的は除きます。) 買主様の目的でもある収益不動産からのキャッシュフローは借入金の返済年数により大きく異なりますので、借入期間が30年と15年では売却価格に差が生まれます。おおよそ、借入期間は法定耐用年数から経過年数を差し引いて決定されております。
 
(例)築年数15年の場合 法定耐用年数   経過年数   借入期間  
鉄筋コンクリート造 47年 － 15年 ＝ 32年  
鉄骨造 34年 －  15年 ＝ 19年  
軽量鉄骨造 27年 － 15年 ＝ 12年 ※鉄骨の厚みに注意
木造 22年 － 15年 ＝ 7年  
※借入期間が短いと借入金返済額が多くなる為、毎月のキャッシュフローが少なくなってしまいます。

上記のとおり、鉄筋コンクリート造は借入期間が長く取れるため、買主様のキャッシュフローは大きくなり、売却価格が高額でも購入対象物件となり易い特徴があります。反対に木造や軽量鉄骨造は借入期間が短くなるため、売却価格を下げて還元利回りを高く設定する必要があります。収益不動産は売却の時期＝タイミングが重要で、最低でも15年程度の借入期間が取れる時期に売却を検討することが大切であることもご理解頂けると思います。
ただし、収益不動産は上記の理由だけではなく、土地の転売目的・資産形成・相続対策等の目的で購入するお客様もいらっしゃいますので、それらを総合して売却価格を決定することが大切です。

最後に、弊社は独立開業より年間10～20件ペースで大小様々な収益不動産の売買仲介を行って参りました。
おかげさまで、収益不動産の売却情報をお待ち頂いております購入希望者様が数百名、収益不動産の売買仲介を取り扱う提携不動産業者様が数十社いる状態まで成長することが出来ました。
最近の事例は以下のとおりとなりますが、これらは弊社が情報の囲い込み等は行わず、正攻法で業務を行ってきました結果だと考えております。今後も今まで以上に正直でお客様の役に立てる良きパートナーとして邁進して参ります。尚、価格査定等のセカンドオピニオンとしての相談も承っておりますので、お気軽にお問合せ下さいませ。



♦弊社取引成功事例抜粋
１、他業者様の売却査定金額より20％UPで売却しました。
２、他業者様が売却出来ないと諦めた物件を、希望価格で売却しました。
３、入居率やランニングコストの改善を行った上で、当初の売却査定金額より高い価格で売却しました。
４、築年数が40年以上の物件でも売却しました。
５、入居率が30％以下の物件でも売却しました。


 
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